الإجابة المباشرة
جمعت شركات عقارية في جنوب شرق آسيا نحو 3 مليارات دولار من طروحات الاكتتاب العام (IPO) خلال النصف الأول من عام 2026، استحوذت فيتنام وماليزيا على معظمها، بينما لم تسجّل تايلاند أي إدراجات كبرى في هذه الجولة. هذا لا يعني تراجع السوق التايلاندي، بل إعادة توزيع لرأس المال المؤسسي إقليمياً، وهو ما يفتح الباب أمام المستثمرين الأفراد، وخصوصاً الباحثين عن شقق في بوكيت، لدخول السوق بمنافسة أقل من الصناديق الكبرى.
حين يتجه رأس المال المؤسسي بكثافة نحو بورصتي هوشي منه وكوالالمبور بدلاً من بانكوك، فإن ذلك يعكس تحولات هيكلية في السوق الإقليمية أكثر مما يعكس هروباً من تايلاند. المال لم يختفِ، بل أعاد توزيع نفسه. والسؤال الأهم بالنسبة للمستثمر العربي هو: كيف ستتعامل تايلاند مع هذا التحول، وما الفرص التي يتيحها هذا الفراغ المؤقت لمن يريد الاستثمار المباشر في العقار على أرض الواقع؟
ما الذي حدث فعلياً في أسواق الاكتتاب الإقليمية؟
بحسب تقديرات وكالة Nikkei Asia، جمعت الشركات العقارية المدرجة في بورصات جنوب شرق آسيا نحو 3 مليارات دولار خلال النصف الأول من 2026. تصدّرت هذه الطروحات كل من:
- UI Boustead REIT في ماليزيا
- Sunway Healthcare
- Dien May Xanh في فيتنام
استحوذت فيتنام وماليزيا على غالبية هذه الإدراجات، بينما لم تظهر تايلاند ضمن القائمة الرائدة هذه المرة، رغم أن صناديق الاستثمار العقاري التايلاندية (REITs) تُتداول حالياً بخصم مقارنة بصافي قيمة أصولها (NAV)، وهو ما يفتح نافذة مختلفة: الاستثمار المباشر في الأصول العقارية الفعلية بدلاً من الأسهم والصناديق.
لماذا اختار المستثمرون المؤسسيون فيتنام وماليزيا؟
هناك سببان رئيسيان وراء هذا التوجه:
- شروط اكتتاب أكثر جاذبية: قدّمت فيتنام وماليزيا إجراءات إدراج مبسطة وحوافز ضريبية شجّعت الشركات على الطرح هناك.
- نضج السوق التايلاندي: بورصة تايلاند تضم أصلاً معظم اللاعبين الكبار المدرجين منذ سنوات، ما يترك مساحة أقل لطروحات ضخمة جديدة مقارنة بسوقين ما زالا في مرحلة توسع.
كما أن نمو الاقتصاد الفيتنامي بمعدل 6-7% سنوياً خلال السنوات الثلاث الماضية، مدفوعاً بالاستهلاك المحلي والتوسع العمراني، جعل فيتنام وجهة مفضلة لرؤوس الأموال الباحثة عن نمو سريع.
أين تقف تايلاند فعلياً من هذا المشهد؟
رغم غياب تايلاند عن قائمة الاكتتابات الكبرى هذا العام، فإن بورصة تايلاند (SET) لا تزال أكبر منصة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) في دول آسيان، إذ تستضيف أكثر من 40 صندوقاً عقارياً بقيمة سوقية مجمعة تتجاوز 15 مليار دولار، وفق بيانات البورصة نفسها. المفارقة أن هذا الحجم الكبير من السوق لم يشهد أي إدراجات جديدة بارزة خلال النصف الأول من 2026.
أحد التفسيرات المهمة لهذا الركود هو قوة العملة المحلية: ارتفع الباهت التايلاندي بنسبة 3-4% أمام الدولار الأمريكي منذ بداية العام، ما رفع تكلفة الدخول على المشترين الأجانب، وساهم جزئياً في تحويل رأس المال نحو أسواق ذات عملات أضعف مثل فيتنام وماليزيا.
هل يعني هذا أن أسعار العقارات في تايلاند ستتأثر؟
لا يوجد تأثير مباشر على الأسعار من هذا التحوّل في تدفقات الاكتتابات. لكن بشكل غير مباشر، تراجع تدفق الأموال المؤسسية نحو تايلاند يقلّل الضغط التنافسي في السوق المحلية، ما يعني خيارات أوسع ومطورين أكثر مرونة في التفاوض مع المشترين الأفراد، وهذا بالضبط ما يهم المستثمر العربي الباحث عن وحدة سكنية في بوكيت أو بانكوك.
لماذا لا تزال تايلاند وجهة جذابة للمستثمر الفرد رغم غياب الاكتتابات؟
مقارنة بجيرانها الإقليميين، تحافظ تايلاند على عدة مزايا تنافسية ثابتة:
| المعيار | تايلاند | ملاحظات |
|---|---|---|
| العائد الإيجاري في بانكوك | 4-6% سنوياً | أعلى من نظيره في كثير من أسواق المنطقة |
| العائد الإيجاري في بوكيت | 6-8% سنوياً | الأعلى بين الوجهات السياحية في جنوب شرق آسيا |
| ملكية الأجانب | حتى 49% من مساحة الطابق الإجمالية للمبنى بموجب الملكية الحرة (Freehold) | من أكثر الأطر القانونية شفافية في المنطقة |
| حجم صناديق REIT | أكثر من 40 صندوقاً بقيمة تتجاوز 15 مليار دولار | أكبر سوق REIT في آسيان |
هذا الإطار القانوني الشفاف نسبياً، إلى جانب العائدات الإيجارية القوية، يجعل تايلاند خياراً مطمئناً لمن يبحث عن استقرار طويل الأمد وليس مجرد مضاربة قصيرة.
ماذا يفعل المطورون التايلانديون على أرض الواقع؟
رغم تباطؤ الاكتتابات، يراهن كبار المطورين التايلانديين بقوة على بوكيت تحديداً:
- خصصت شركة Origin Property ما قيمته 3 مليارات باهت لمشاريع بوكيت خلال الفترة 2026-2028، مع بدء تسجيل إيرادات الفنادق والشقق اعتباراً من الربع الرابع من 2026.
- تستهدف شركة Sansiri استثمار 40 مليار باهت في مشاريع جديدة في بوكيت خلال أربع سنوات فقط، وهو ما يعادل تقريباً كامل حجم التطوير العقاري للجزيرة على مدى الخمسة عشر عاماً الماضية، لكن مضغوطاً في أربع سنوات.
هذا الزخم التطويري يؤكد أن الثقة في بوكيت كسوق استثماري لم تتراجع، حتى لو تراجعت الاكتتابات العامة مؤقتاً.
أي مناطق في تايلاند الأكثر جاذبية للاستثمار حالياً؟
تتصدر بوكيت قائمة الوجهات السياحية في جنوب شرق آسيا من حيث العائد الإيجاري (6-8% سنوياً). ولافت للنظر أن المشترين الأجانب يمثلون اليوم نحو 75% من مشتري الشقق في بوكيت، ومشاريع مثل مجمع Peylaa Phuket المكوّن من 408 وحدة في منطقة بانغ تاو تُبنى خصيصاً لتلبية هذا الطلب الدولي المتنامي.
أما بانكوك فتتميز بالشقق الفاخرة على امتداد خطي القطار الكهربائي BTS والمترو MRT. وفي باتايا، يشهد السوق تعافياً تدريجياً بعد الجائحة، لكن العائدات هناك لا تزال أقل مقارنة ببوكيت وبانكوك.
هل يمكن للمستثمر الأجنبي شراء صناديق REIT تايلاندية مباشرة؟
من الناحية النظرية نعم، عبر وسيط دولي لديه إمكانية الوصول لبورصة تايلاند (SET)، وهذا يتطلب فتح حساب وساطة تايلاندي، مع حدود دخول تبدأ من بضعة آلاف من الباهت. لكن عملياً، يظل شراء وحدة سكنية مباشرة خياراً أبسط وأكثر شفافية لمعظم المستثمرين الأفراد، خصوصاً من لا يريد التعامل مع تعقيدات الأسواق المالية.
الخلاصة: نافذة مؤقتة يجب اغتنامها
تنمو تدفقات رأس المال المؤسسي في عقارات جنوب شرق آسيا، وتايلاند متأخرة مؤقتاً عن فيتنام وماليزيا من حيث حجم الاكتتابات. لكنها تحتفظ بمزايا جوهرية للمستثمر الفرد: تشريعات شفافة، عائدات إيجارية مرتفعة، وبنية تحتية ناضجة. وبينما تنظر الصناديق الكبرى إلى أسواق أخرى، تحصل أنت كمستثمر فرد على فرصة نادرة لدخول السوق التايلاندي دون منافسة رأس المال المؤسسي الثقيل، وهذا بالضبط ما يجعل هذه المرحلة مناسبة لمن يفكر جدياً في الاستثمار عبر عقارات تايلاند.
المصدر: Nikkei Asia