الجواب المباشر: ما الذي يجب أن تعرفه قبل أي شيء آخر؟
إذا كنت تفكّر في شراء شقة جديدة في تايلاند - سواء في بوكيت أو في أي مدينة أخرى - فاعلم أن ضريبة القيمة المضافة البالغة 7% تُفرض على كامل سعر الشقة عند الشراء مباشرةً من المطوّر العقاري. هذه الضريبة يدفعها المشتري، سواء كان مواطناً تايلانديًا أم أجنبيًا، ولا فرق في المعاملة الضريبية بحسب الجنسية. أكّدت الحكومة التايلاندية أن النسبة ستبقى عند 7% طوال عام 2026، دون أي توجّه لرفعها إلى السقف القانوني البالغ 10%.
لماذا تهمّ هذه الضريبة المستثمر العربي تحديدًا؟
ارتفعت أسعار الشقق في بوكيت بنسبة تتراوح بين 10% و14% على أساس سنوي في مطلع عام 2026 وفق بيانات مجموعة MORE الصادرة في أبريل 2026، مما يعني أن حجم الصفقات - وبالتالي قيمة الضريبة - آخذ في الازدياد. ولهذا السبب بالذات، يغدو التخطيط الضريبي الدقيق ركيزةً أساسية لأي استثمار ناجح، لا مجرد تفصيلة هامشية.
من المهم أيضًا أن تعرف ما قالته السلطات التايلانديّة صراحةً عام 2026: إن الادعاءات التسويقية التي تزعم أن الأجانب يشترون العقارات في تايلاند بـ'صفر ضرائب' مضلِّلة وربما مخالفة للقانون (المصدر: The Phuket News, 2026). كل عقار في تايلاند يخضع لالتزامات ضريبية، بصرف النظر عن جنسية المالك.
متى تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة ومتى لا تُطبَّق؟
ضريبة القيمة المضافة لا تُطبَّق إلا في حالة واحدة بعينها: شراء شقة جديدة مباشرةً من مطوّر عقاري مسجَّل ضريبيًا. أما سوق الإعادة (البيع من فرد لفرد) فلا ينطوي على ضريبة القيمة المضافة، وإنما تحلّ محلّها تكاليف مختلفة تبعًا لمدة حيازة البائع للعقار.
ملخّص النقاط الجوهرية:
- نسبة ضريبة القيمة المضافة: 7% (السقف القانوني 10%، مخفَّضة مؤقتًا منذ 1997، ومجدَّدة بمرسوم ملكي حتى 2026)
- المُدين بالضريبة: المشتري في عقود الشقق الجديدة من مطوّرين شركات
- سوق الإعادة: لا ضريبة قيمة مضافة، بل ضريبة الأعمال المحددة SBT بنسبة 3.3% إن باع المالك قبل 5 سنوات، أو رسم الطابع بنسبة 0.5% إن تجاوزت الحيازة 5 سنوات
- يلتزم المطوّر قانونيًا بإصدار فاتورة ضريبية مفصَّلة مع كل دفعة
ثلاثة سيناريوهات شراء: أيّها يناسبك؟
السيناريو الأول - الشراء من المطوّر (شقة جديدة)
لنفترض أنك اشتريت شقة على الخارطة بسعر 5,000,000 بات. المطوّر مسجَّل ضريبيًا، وعليه تكون التزاماتك كالتالي:
| البند | القيمة |
|---|---|
| سعر العقار | 5,000,000 بات |
| ضريبة القيمة المضافة 7% | 350,000 بات |
| الإجمالي | 5,350,000 بات |
النقطة الأكثر حساسية هنا هي صياغة العقد. ثمة فرق جوهري بين صيغتين:
- 'السعر شامل ضريبة القيمة المضافة': الضريبة مدمجة أصلًا في السعر المعلَن.
- 'السعر غير شامل ضريبة القيمة المضافة': تُضاف 350,000 بات فوق السعر الأصلي.
كثير من مطوّري بوكيت يُعلنون أسعارًا شاملة، لكن ليس جميعهم. تحقَّق من هذه النقطة قبل توقيع اتفاقية الحجز، لا بعدها.
يسير هيكل الدفع النموذجي لمشاريع 2026 على النحو الآتي: 30% عند الحجز، 30% عند بدء البناء، و40% عند التسليم (بيانات MORE Group). وتُحتسب ضريبة القيمة المضافة وتُصدر فاتورتها على كل دفعة منفردة، لا على الدفعة الأخيرة وحدها.
السيناريو الثاني - الشراء من السوق الثانوية (بائع فرد)
لا ضريبة قيمة مضافة هنا. التكاليف التي تنشأ بدلًا منها:
- رسم نقل الملكية: 2% من القيمة التقديرية لدائرة الأراضي، يُسدَّد عند التسجيل
- ضريبة الأعمال المحددة (SBT): 3.3% - إن حاز البائع العقار أقل من 5 سنوات
- رسم الطابع: 0.5% - إن تجاوزت الحيازة 5 سنوات (لا يجتمع الاثنان)
- ضريبة الاستقطاع: تُحتسب على أساس شريحة ضريبة الدخل الشخصي التصاعدية
تجدر الإشارة إلى أن المواطنين التايلانديين استفادوا من تخفيض مؤقت لرسم النقل إلى 0.01% على الشقق التي لا تتجاوز قيمتها 7,000,000 بات حتى 30 يونيو 2026، غير أن المشترين الأجانب غير مؤهَّلين لهذا الإعفاء ويظلّون خاضعين لرسم النقل الأصلي البالغ 2%.
السيناريو الثالث - الشراء باسم شركة تايلاندية
تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 7% عند الشراء بصرف النظر عن كون المشتري شخصًا طبيعيًا أو شركة. بيد أن الشركة المسجَّلة ضريبيًا يمكنها تعويض ضريبة المدخلات بضريبة المخرجات، شريطة أن يُستخدم العقار في نشاط تجاري خاضع للضريبة - كالتأجير عبر شركة إدارة محترفة تحقق إيرادات سنوية تتجاوز 1,800,000 بات. وهذه من الاستراتيجيات القليلة المشروعة لتحسين العبء الضريبي في تايلاند. غير أن الهيكل المؤسسي يستتبع بدوره تكاليف: محاسبة سنوية، ورسوم تدقيق، وإقرارات ضريبة الدخل على الشركات.
جدول مقارنة شامل: تكاليف الشراء حسب نوع الصفقة
| البند | شقة جديدة (من مطوّر) | إعادة بيع - حيازة أقل من 5 سنوات | إعادة بيع - حيازة أكثر من 5 سنوات | شراء عبر شركة تايلاندية |
|---|---|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة 7% | نعم - 7% | لا | لا | نعم - 7% (قابلة للتعويض) |
| رسم نقل الملكية | 2% (غالبًا مشتركة) | 2% | 2% | 2% |
| ضريبة الأعمال المحددة | لا تنطبق | 3.3% (على البائع) | لا تنطبق | حسب الوضع |
| رسم الطابع | مشمولة بنظام ضريبة القيمة المضافة | لا تنطبق | 0.5% (على البائع) | مشمولة بنظام ضريبة القيمة المضافة |
| ضريبة الاستقطاع | لا تنطبق | شريحة تصاعدية | شريحة تصاعدية | 1% من القيمة التقديرية |
| إجمالي تكلفة الصفقة (تقريبًا) | ~9% | ~5-8% | ~3-5% | ~9% (قبل أي تعويض ضريبي) |
الأخطاء الشائعة التي يقع فيها المشترون الأجانب
أولًا: الوثوق بشعارات 'صفر ضرائب'. حذّرت السلطات التايلانديّة صراحةً عام 2026 من أن هذه الادعاءات مضلِّلة وربما مخالفة للقانون (The Phuket News, 2026). كل شقة في تايلاند تخضع لضريبة القيمة المضافة عند الشراء، وضريبة الأراضي والمباني سنويًا، وضريبة الدخل على عائدات الإيجار.
ثانيًا: إغفال بند الشمول أو الاستثناء في العقد. إن كان عقدك ينصّ على '5,000,000 بات زائد ضريبة القيمة المضافة'، فأنت مدين بـ5,350,000 بات. وإن نصّ على '5,000,000 بات شاملة ضريبة القيمة المضافة'، فالضريبة مدمجة. هذه الجملة الواحدة قد تكلّفك مئات الآلاف من الباتات.
ثالثًا: التغاضي عن ضريبة الأراضي والمباني عام 2026. يُعدّ 2026 أول عام تُجمَع فيه هذه الضريبة بكامل نسبها القانونية بعد الإعفاءات الممنوحة إبان جائحة كوفيد من 2020 حتى 2024. تُرسَل إشعارات الدفع في مايو وتستحق نهاية يوليو. بالنسبة للشقق التي تتجاوز قيمتها 10,000,000 بات، ارتفعت تكلفة التملك السنوي بصورة ملموسة.
رابعًا: نسيان الرقم الضريبي التايلاندي لعائدات الإيجار. كل أجنبي يحقّق دخلًا من الإيجار في تايلاند ملزَم بالحصول على رقم تعريف ضريبي تايلاندي وتقديم إقرار ضريبي بحلول 31 مارس من العام التالي. النسب تصاعدية من 0% إلى 35%، مع خصم مصاريف قياسي بنسبة 30% من إجمالي دخل الإيجار السكني.
خامسًا: الخلط بين ضريبة القيمة المضافة ورسم نقل الملكية. هما رسمان منفصلان تمامًا: ضريبة القيمة المضافة (7%) تُدفع للمطوّر، ورسم نقل الملكية (2%) يُدفع لدائرة الأراضي عند تسجيل سند الملكية. في الشقق الجديدة، يتضافر الاثنان معًا.
الأسئلة الشائعة التي يطرحها المشترون الناطقون بالعربية
هل تختلف نسبة الضريبة بين المشتري العربي والمشتري التايلاندي؟ لا. الجنسية لا تؤثر مطلقًا في نسبة ضريبة القيمة المضافة. النسبة 7% تسري بالتساوي على جميع المشترين بصرف النظر عن جنسياتهم.
هل من المتوقع رفع الضريبة إلى 10% قريبًا؟ لا. أكّدت الحكومة التايلانديّة عدم وجود أي خطط لرفع النسبة عام 2026 (المصدر: Phuket Times, 2026). النسبة 7% ثابتة منذ 1997 وتُجدَّد دوريًا بمرسوم ملكي.
هل يمكنني استرداد ضريبة القيمة المضافة بعد الشراء؟ الفرد لا يستطيع ذلك. أما الكيان القانوني المسجَّل ضريبيًا فيمكنه تعويض ضريبة المدخلات بضريبة المخرجات بشروط محددة مرتبطة باستخدام العقار في نشاط تجاري خاضع للضريبة.
هل يمكن للمستثمر الأجنبي تقليل الأعباء الضريبية قانونيًا؟ الخيار الأكثر شيوعًا هو الشراء في السوق الثانوية عوضًا عن الشقق الجديدة، إذ تبلغ التكلفة الإجمالية للصفقة نحو 3-8% بدلًا من 9% تقريبًا في الشقق الجديدة. البديل الآخر هو الشراء عبر شركة تايلانديّة مسجَّلة ضريبيًا مع توليد إيرادات إيجارية تتجاوز 1,800,000 بات سنويًا، مما يتيح تعويض ضريبة المدخلات - مع مراعاة أن هذا الخيار ينطوي على تكاليف إدارية ومحاسبية إضافية. يُنصح دائمًا باستشارة محامٍ ضريبي متخصص في العقارات التايلانديّة قبل اتخاذ القرار.
فريق عقارات تايلاند جاهز لمساعدتك على فهم التكاليف الكاملة لأي صفقة قبل توقيع أي وثيقة.
المصدر: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers