سؤال يتردد كثيراً بين المستثمرين العرب هذه الأيام
منذ أن أعلنت مجموعة جينتينج الماليزية عن مشروعها الضخم بقيمة 20 مليار دولار في منطقة جوهور الحدودية مع سنغافورة، بدأ كثير من المستثمرين العرب المهتمين بالعقار في جنوب شرق آسيا يتساءلون: هل ستفقد بوكيت وبانكوك بريقهما لصالح هذا المشروع الجديد؟
الجواب المختصر: لا. أما الجواب المفصّل، فيحتاج إلى أرقام حقيقية توضح طبيعة كل سوق.
الحقيقة أن المشروعين لا يخدمان الفئة نفسها من المستثمرين أصلاً. مشروع جوهور مدينة تقنية وصناعية موجهة للشركات والمهنيين الدوليين، بينما تبقى بوكيت وجهة استثمار سياحي وسكني قائمة على تأجير الفلل والشقق للسياح، وهو ما يمنحها عائداً نقدياً فورياً لا يوفره مشروع لا يزال قيد الإنشاء.
ما حجم مشروع جينتينج في جوهور فعلياً؟
يبلغ حجم استثمار جينتينج في هذه المدينة الذكية 20 مليار دولار، وهو رقم يوازي تقريباً إجمالي الاستثمارات الأجنبية التي دخلت سوق العقار في بوكيت خلال السنوات الخمس إلى السبع الماضية مجتمعة. لكن هذا لا يعني أنه مشروع سكني منافس؛ فهو في جوهره مدينة كاملة مبنية حول مختبرات الذكاء الاصطناعي، ومراكز البيانات، والمزارع العمودية، أي بنية تحتية تقنية بحتة لا علاقة لها بسوق الفلل والشقق السياحية.
تقع جوهور بارو على بُعد نحو 30 دقيقة فقط من قلب سنغافورة المالي عبر جسر 'كوزواي'، ما يمنح المشروع قدرة على جذب رؤوس الأموال السنغافورية دون تحمّل تكلفة أسعار الأراضي المرتفعة في سنغافورة نفسها.
كما أطلقت الحكومتان الماليزية والسنغافورية في يناير 2025 منطقة جوهور-سنغافورة الاقتصادية الخاصة (JS-SEZ)، بهدف تسهيل حركة الأفراد ورؤوس الأموال عبر الحدود. وبحسب تقرير نيكاي آسيا، صُمّمت هذه المنطقة لتنافس مباشرة مراكز تقنية عالمية مثل شنتشن وبنغالور على استقطاب استثمارات الشركات الكبرى، لا لتنافس بوكيت على المستثمر الفردي الباحث عن فيلا للتأجير.
كيف تقارَن العوائد الإيجارية بين جوهور بارو وبوكيت؟
هنا يكمن الفارق الجوهري الذي يهم أي مستثمر يبحث عن عائد فعلي على استثماره:
| المؤشر | جوهور بارو | بوكيت |
|---|---|---|
| العائد الإيجاري السنوي | 3-4% | 6-8% |
| طبيعة الطلب | شركات ومهنيون دوليون | سياح ومصطافون |
| أسعار الشقق الفاخرة | غير مذكورة في المصدر | 120,000-180,000 بات للمتر المربع (3,400-5,100 دولار) |
هذا الفارق في العائد يُفسَّر إلى حد كبير بحجم الحركة السياحية؛ فقد استقبلت بوكيت وحدها أكثر من 11 مليون زائر أجنبي خلال عام 2025، وهو رقم يمنح سوق التأجير قصير المدى زخماً لا تملكه جوهور بعد.
كما ارتفعت الصفقات العقارية التي شارك فيها مشترون أجانب في بوكيت بنسبة تقديرية بلغت 22% خلال عام 2025. وبحسب موقع Nation Thailand، ارتفعت حصة بوكيت من إجمالي الطلب الأجنبي في تايلاند إلى نحو 60% في الربع الثالث من عام 2025، ومن المتوقع أن تصل إلى نحو 65% في عام 2026، وهي نسبة تجعل السوق أقل تأثراً بضغوط رفض القروض العقارية وارتفاع مديونية الأسر التي تشهدها بانكوك.
من يقف خلف كل مشروع؟
تمتلك مجموعة جينتينج قيمة سوقية تتجاوز 15 مليار دولار، وتُدير منتجعات 'ريزورتس وورلد' وكازينوهاتها في سنغافورة وماليزيا، وهو ما يمنحها سجلاً حافلاً في تنفيذ المشاريع الضخمة. لكن هذا لا يُلغي حقيقة أن مشروع جوهور، بحكم طبيعته وحجمه، يحتاج أفقاً زمنياً طويلاً يمتد بين 10 و15 عاماً على الأقل قبل أن يتحول إلى واقع مكتمل، وقد لا تظهر بنيته التحتية الأولية إلا خلال 3 إلى 5 سنوات، بينما تكتمل 'المدينة' بمعناها الكامل في أفق يمتد نحو أربعينيات هذا القرن.
في المقابل، تظل بانكوك سوقاً سائلة وشفافة، حيث يمكن تسجيل الملكية مباشرة عبر إدارة الأراضي التايلاندية، وهذا يجعلها خياراً أنسب لمن يبحث عن تدفق نقدي فوري مقارنة بمشروع جوهور الذي لا يزال على الورق إلى حد كبير.
ما الفرق في أنظمة التملك بين ماليزيا وتايلاند؟
هذا سؤال جوهري لأي مستثمر عربي يقارن بين السوقين:
في ماليزيا، يمكن للأجانب شراء عقار بملكية حرة (Freehold) بدءاً من مليون رينغيت ماليزي (نحو 215,000 دولار). أما في تايلاند، فيملك الأجانب الشقق السكنية ضمن 'حصة الأجانب' التي لا تتجاوز 49% من مساحة أي مشروع سكني، أو يلجأون إلى نظام الإيجار طويل الأمد للفلل بعقود تمتد وفق صيغة 30+30+30 سنة. هذا الاختلاف في الأنظمة يجعل كل سوق مناسباً لاستراتيجية استثمارية مختلفة، ولهذا يُنصح دائماً بفهم الإطار القانوني جيداً قبل اتخاذ القرار، وهنا يمكن لفريق عقارات تايلاند تقديم استشارة دقيقة حول الخيار الأنسب.
هل أثّرت إجراءات تايلاند الأخيرة ضد الملكية الوهمية على السوق؟
شدّدت الجهات التنظيمية التايلاندية الرقابة على ثغرات 'الوكيل الاسمي' (Nominee) وزادت من تدقيقها في حصص الأجانب داخل الشركات، خصوصاً في جزيرتي كوه بانجان وكوه ساموي، بحسب تقارير Bangkok Post. ومع ذلك، تشير تقديرات شركة Juwai IQI إلى أن المشترين الأجانب لا يزالون يستحوذون على نحو 60% من صفقات الفلل الفاخرة في بوكيت، وأكثر من 90% في ساموي وبانجان، ما يعني أن تأثير هذه الإجراءات على الطلب الفعلي كان محدوداً حتى الآن.
هل ستنخفض أسعار عقارات بوكيت بسبب منافسة جوهور؟
هذا احتمال ضعيف جداً. فالسوقان يخدمان شرائح سعرية ونوعية مختلفة تماماً من المشترين. تشير التقديرات إلى أن أسعار العقارات الفاخرة في بوكيت ستنمو بنسبة تتراوح بين 8% و12% سنوياً، وهو نمو مدفوع أساساً بمحدودية الأراضي المتاحة في الجزيرة، وليس بأي منافسة من مدينة تقنية على البر الرئيسي الماليزي.
هل تستحق بوكيت الاستثمار فيها خلال عام 2026؟
نعم، وفق تقديرات Knight Frank Thailand التي أوردتها صحيفة Bangkok Post، من المتوقع أن تستمر مناطق الساحل الغربي الراقية مثل بانج تاو، ولايان، وكامالا، وتشيرنغ تالاي في التفوق على بقية السوق، مع تصدّر الفلل قائمة الطلب مع استمرار المستثمرين في إعطاء الأولوية لنمط الحياة والقدرة على تحقيق عائد إيجاري مستقر.
خلاصة القول
مشروع جينتينج في جوهور طموح كبير بلا شك، لكنه يستهدف نوعاً مختلفاً تماماً من رأس المال، وهو المال الباحث عن استثمار صناعي وتقني طويل الأمد. أما المستثمر الذي يبحث عن عقار سياحي يُدرّ دخلاً حقيقياً منذ اليوم الأول، بهيكل ملكية واضح وسوق تأجير نشطة، فتبقى تايلاند، وبوكيت وبانكوك تحديداً، الخيار الإقليمي الأقوى؛ فهما تقدّمان ما لا يمكن لمدينة تقنية لا تزال قيد الإنشاء أن تقدّمه: سوق تأجير فعلي، وشركات إدارة عقارية مجرَّبة، وطلباً ثابتاً لا ينقطع.
المصدر: Bangkok Post